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고강도 대출규제 효과 나오나…집값 조정 ‘전조’ 서울 거래량 급감

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작성자 이길중
댓글 0건 조회 4회 작성일 25-07-07 11:34

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지난달 27일 정부가 수도권 아파트 주택담보대출 한도를 6억원까지 제한하는 고강도 대출 규제를 발표한 이후 서울 아파트 거래량이 크게 감소한 것으로 나타났다. 통상 주택 거래량 감소는 시세 하락의 전조가 되는 만큼 규제 효과가 나타나고 있는 것으로 보인다. 규제 발표 이후 기존에 성사됐던 아파트 거래가 취소되는 사례도 속출하고 있다.
6일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 서울 25개 자치구의 아파트 거래량을 분석한 결과, 정부의 가계대출 관리방안이 발표된 지난달 27일부터 이달 3일까지 총 577건이 거래됐다. 이는 직전 일주일(6월20일~26일)의 1629건보다 1052건(64.6%)이 감소한 수치다.
실거래 신고 기한은 매매계약 후 1개월이어서 향후 거래량은 더 늘어날 수 있지만 추세적으로 볼 때 서울 아파트 시장에서 매수심리 위축에 따른 관망세가 관측된다는 분석이 우세하다.
자치구별로 보면 규제 직전 상승 폭이 컸던 강남 3구, 마포·용산·성동구 위주로 거래량 감소가 두드러졌다. 비교 기간 동안 송파구는 95.8%(24건→1건) , 서초구는 93.3%(15건→1건) , 강남구는 68.4%(76건→24건) 거래량이 감소했다. 마포구(86건→29건), 용산구(14건→11건), 성동구(93건→43건)도 각 66.3%, 21.4%, 53.8% 줄었다.
상대적으로 거래가 몰릴 것으로 예상됐던 노원·도봉·강북구 등 서울 외곽 지역의 거래량도 줄었다. 노원구는 58.0%(143건→60건), 도봉구는 47.9%(48건→25건), 강북구는 28.6%(21건→15건) 줄었다.
성동구의 한 공인중개사는 “주말 동안 예약이 거의 없고 조용했다”며 “규제 영향으로 집값 상승세가 멎을 수 있다는 우려에 일단은 지켜보자는 분위기”라고 말했다. 동대문구의 공인중개사도 “매물에 관심을 보이던 손님이 대출을 알아보고 나선 연락이 없기도 했다”며 “당분간 거래가 늘긴 힘들 것”이라고 말했다.
거래 취소 사례도 잇따르고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템을 보면 계약일이 지난달 6일부터 이날까지 체결됐다가 취소된 서울 아파트 매매 거래 중 계약 해제 사유 발생일이 대출 규제 발표일인 지난달 27일 이후인 사례는 총 151건으로 집계됐다.
이 중 약 77%인 116건의 계약이 대출 규제 발표 이전에 성사돼 규제와 무관하게 6억원 이상의 대출이 가능했다. 그런데도 계약 취소가 잇따른 것은 대출 규제 발표가 집값 상승에 대한 기대를 꺾었기 때문이라는 분석이 나온다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “집값이 계속 오를 것으로 보고 대출을 15억~20억원씩 무리하게 받은 일부 매수자들이 규제 시행으로 집값이 우하향으로 돌아설지 모른다고 우려한 것일 수 있다”고 말했다.
이 같은 관망세는 후속 대책이 발표되기 전까지 당분간 지속될 전망이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “앞선 규제의 효과로 3~6개월 정도의 관망세가 예측된다”면서도 “후속 대책의 방향성에 따라 관망세의 지속 기간이 더 길어지거나 짧아질 수 있다”고 분석했다.
주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 ‘6·27 대책’이 시행되면서 은행권 대출 신청액이 절반 이상 확 줄었다. 가계부채 관리를 위한 정부의 강력한 ‘대출 조이기’가 효과를 내고 있는 것으로 풀이된다.
6일 금융당국과 금융권에 따르면 정부의 대출 규제 발표 후 첫 주(6월30일~7월3일)에 은행권 서울 지역 일평균 주담대 신청액은 3500억원대로, 직전 주(6월23일~27일) 일평균 신청액(7400억원대)보다 52.7% 감소했다. 규제안이 시행 하루 전인 지난달 27일 예고 없이 발표되면서 당일 하루 신청액만 1조원에 육박한 것으로 알려졌다.
금융위원회는 수도권 주담대를 중심으로 가계부채 증가세가 도드라지자 주담대 한도를 제한하는 방식의 고강도 규제 카드를 꺼냈다. 이번 조치로 특히 ‘불장’을 이끌던 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 지역의 대출 신청액이 급감한 것으로 나타났다.
은행들이 이전보다 소극적으로 주담대를 취급하는 것도 신청액이 줄어드는 데 영향을 미쳤다. 금융당국이 하반기 가계대출 총량 목표치를 애초 계획 대비 50% 수준으로 낮춘 데 따른 것이다. 다만 주택 매매와 1~3개월가량의 시차가 발생하는 대출 ‘실행액’ 기준으로는 이달에도 가계대출 증가세가 이어질 것으로 보인다.
일단 가계대출 폭등세를 가라앉힌 금융당국은 개인사업자대출 등에 수요가 쏠리는 ‘풍선효과’에 대비하고 있다. 금융감독원은 이달 중 시중은행과 저축은행, 상호금융 등에서 이뤄진 개인사업자대출의 용도 외 사용 여부를 전수조사하기로 했다. 주담대 6억원 규제를 피하려는 편법 대출 움직임이 나타날 수 있다는 우려 때문이다.
사업자대출은 담보로 잡은 주택 감정가의 최대 85~90%를 받을 수 있는데 주택 구입 등 사업 외 용도로 사용할 수 없다. 하지만 금융사들의 허술한 자율 점검 등으로 부동산 거래를 위한 편법 대출 통로가 될 수 있다는 지적을 받아왔다.
금융당국은 규제 발표 이전에도 부동산 사업자대출을 활용한 불법 거래가 있을 것으로 보고 올해 대출 실행분도 전수조사 범위에 넣기로 했다.
지금과 같은 인구 감소 추세가 이어질 경우 100년 후엔 대한민국 인구가 현재의 15% 수준인 753만명까지 줄어들 수 있다는 전망이 나왔다. 2085년에는 생산연령 인구 100명이 최대 노인 165명까지 부양할 수 있는 것으로 예측됐다.
인구 전문 민간 싱크탱크인 한반도미래인구연구원은 2일 ‘2025 인구보고서: 대한민국 인구 대전환이 온다’ 보고서를 내고 가장 극단적인 인구 감소 시나리오에서 현재 5168만명이 한국 인구가 2125년 753만명(14.6%)까지 줄어들 것으로 예측했다. 중위 시나리오에서는 1787만명, 고위 시나리오에서도 지금의 절반에 미치지 못하는 2165만명으로 줄어들 것으로 예상됐다. 보고서는 “가장 낙관적인 고위 시나리오의 결과도 2100년에는 한국의 총인구가 현재 서울(933만)과 경기도(1370만)를 합친 것과 비슷한 수준으로 떨어지는 것으로 나타났다”고 설명했다.
연구원은 통계청의 공식 인구 전망 자료를 바탕으로 2025년부터 2125년까지 100년간의 인구 변화를 추정했다. 출산율이 2072년까지는 통계청 예측과 같이 변화하다가 이후에는 합계출산율 0.82명(저위), 1.08명(중위), 1.34(고위)로 고정되는 것으로 가정했다. 평균 수명은 통계청 예측과 같이 2072년까지 늘어나다가 그 이후에는 같은 수준을 유지한다고 설정했다.
향후 50년 동안은 인구가 현재의 30% 정도 줄어들고, 이후 감소세에 가속도가 붙을 것으로 보인다. 2075년부터 2125년까지 인구가 다시 절반 이상 줄어들 것으로 예측됐다. 한 세대에서 아이를 적게 낳으면, 다음 세대는 아이를 낳을 사람 자체가 줄어들게 되는 ‘인구 모멘텀’ 때문이다. 2075년 ‘가오리형’인 인구 피라미드가 2125년엔 전 연령대에서 폭이 좁은 ‘코브라형’으로 변모할 것으로 예상됐다.
고령화도 훨씬 심화될 것으로 보인다. 2025년 현재 생산연령(15~64세) 인구 100명이 노인(65세 이상) 30명 정도를 부양하고 있다. 그러나 저위 시나리오에서는 2085년에 일하는 사람 100명이 노인 165명까지 부양하는 것으로 계산됐다. 지금보다 5배 이상 부담이 늘어나는 셈이다. 가장 낙관적인 고위 시나리오에서도 100명이 108명을 부담해야 해, 지금보다 부양부담이 3배 높다.
보고서는 직장인 커뮤니티 ‘블라인드’ 게시글 약 6만건을 토대로 결혼과 출산에 대한 2040세대의 생각도 분석했다. ‘결혼’을 다룬 블라인드 게시글에서 가장 자주 언급된 키워드는 ‘돈’과 ‘집’이었다. ‘출산’에 대한 게시글에서도 ‘아이’ 다음으로 가장 많이 언급된 단어가 ‘돈’이었다.
‘결혼’ 관련 게시글 중 57.9%가 ‘결혼 준비와 조건’에 대한 내용을 담고 있었다. 관련해서 언급되는 감정으로는 슬픔(32.3%)과 공포(24.6%)가 가장 높은 비중을 차지했다. 출산 부문에서도 혐오(23.8%), 공포(21.3%), 슬픔(15.3%) 등의 부정적 감정의 비중이 높게 나타났다. 보고서는 “결혼, 출산, 육아, 육아휴직 등 생애주기 전반의 키워드를 중심으로 살펴본 결과, 이들은 ‘왜 하지 않는가’가 아니라 ‘왜 할 수 없는가’에 대한 목소리를 내고 있었다”고 했다.
보고서는 출산·양육 부담 경감을 위한 획기적 지원 확대, 일·가정 양립 문화의 실질적 정착, 정년 연장과 계속 고용제도 확산, 이민정책 개편 등을 핵심 정책 방향으로 제안했다. 또한 비혼 출산에 대한 제도적 차별을 개선해야 한다는 점도 짚었다. 보고서는 “우리 사회에서 가족상황에 따른 차별을 하지 말자는 법적 약속과 사회문화적인 인식개선, 차별·편견 해소를 위한 적극적인 정책적 노력이 필요하다”고 했다.
이재명 대통령의 대선 공약인 ‘온라인 플랫폼법(온플법)’이 국회 발의를 목전에 두고 ‘암초’를 만났다. 미국 의회가 최근 온플법을 공개적으로 비판하면서 한·미 관세 협상의 쟁점 사항으로 떠올랐기 때문이다. 이에 더불어민주당은 관련 법안 중 배달 애플리케이션(앱) 수수료 상한제 등 통상 마찰이 없는 부분을 우선 추진하기로 했다.
6일 정치권에 따르면 민주당은 조만간 발의할 온플법 초안을 다듬는 막바지 작업을 하고 있다. 지금까지 발의된 관련 법안을 통합하는 연구용역은 마무리됐고, 현재 세부 문구를 조율하는 단계다.
온플법은 크게 ‘온라인 플랫폼 독점 규제에 관한 법률’(독점규제법)과 ‘온라인 플랫폼 중개거래의 공정화에 관한 법률’(공정화법) 두 개로 나뉜다. 독점규제법은 거대 플랫폼 기업의 불공정 행위를 사전에 차단하는 내용을, 공정화법은 입점업체 등 플랫폼 이용자의 권익을 보호하는 내용을 주로 담고 있다.
두 법안은 21대 국회 때도 발의됐으나 국회 문턱을 넘지 못하고 폐기됐다. 이후 이 대통령이 대선 후보 시절 공약으로 내세우면서 입법에 다시 탄력이 붙었다.
변수는 미국의 반발이다. 미국 하원의원 43명은 지난 3일 “한국 공정거래위원회가 추진하고 민주당이 수용한 온라인 플랫폼 기업 규제가 미국 디지털 기업을 과도하게 겨냥한다”며 정부 차원의 대응을 촉구하는 서한을 미 무역대표부(USTR) 등에 보냈다. 상호관세 유예조치 시한이 코앞으로 다가온 상황에서 온라인 플랫폼 규제가 통상 협상의 막판 의제로 떠오른 것이다.
미국은 최근 상호관세 협상 의제로 각국의 ‘비관세장벽’도 포함시켜왔다. 유럽연합(EU)과도 EU의 디지털시장법(DMA) 등 온라인 플랫폼 규제를 놓고 협상을 이어가고 있다. 캐나다가 디지털세를 부과하려 하자 협상 중단을 경고해 디지털세 부과 철회를 이끌어내기도 했다.
민주당은 이 같은 상황을 고려해 통상 마찰 가능성이 있는 독점규제법은 추진 시기를 조율하는 쪽으로 가닥을 잡았다.
독점규제법은 거대 플랫폼 기업을 사전 지정해 끼워팔기·최혜대우 강요 등 주요 반경쟁 행위를 금지하는 내용을 담고 있어 구글·아마존 등 미국 빅테크 기업이 대상이 될 가능성이 크다. 지난해 공정위도 비슷한 내용의 법안을 발표하기도 했다. 미국 하원의원들이 부당하다고 지목한 대상도 독점규제법으로 보인다.
다만 공정화법의 경우 기존 계획대로 입법에 나설 방침이다. 입점업체 정산 주기를 단축하고, 점주 단체의 단체 교섭권을 보장하는 내용 등이 담길 것으로 보인다. 배달앱 수수료 상한제·수수료 차별금지 등 이 대통령이 공약으로 내건 사안도 이 법안에 포함될 예정이다. 구글 등 미국 빅테크 기업보다는 배달 플랫폼과 국내 프랜차이즈 업계가 주로 영향을 받을 가능성이 커 관세 협상과 무관하다는 게 민주당 입장이다.
민주당 관계자는 “미국의 우려와는 무관한 공정화법은 추진하고 독점규제법은 추진 시기를 조율한다는 게 기본 입장”이라고 말했다.
미국 중심의 세계 경제 질서에 맞서는 신흥 개도국 협의체인 브릭스(BRICS) 정상회의가 6~7일(현지시간) 브라질 리우데자네이루에서 열린다. 시진핑 중국 국가주석은 집권 후 처음으로 불참한다.
올해 정상회의는 브릭스가 ‘10개국 체제’를 갖춘 뒤 처음 열리는 회의다. AFP통신에 따르면 회원국들은 이번 정상회의에서 미국의 관세 정책을 비판하는 공동성명을 내기로 했다. 앞서 브릭스 재무장관들은 5일 국제통화기금(IMF) 개혁을 요구하는 공동성명을 발표했다.
중국은 이번 정상회의에 시진핑 국가주석 대신 리창 국무원 총리가 참석한다. 시 주석이 2013년 집권 후 브릭스 정상회의에 불참하는 것은 이번이 처음이다. 그동안 브릭스를 ‘다극적 질서’의 대안으로 내세우며 확대를 주도해온 시 주석의 불참은 이례적으로 받아들여진다.
시 주석의 불참 배경으로는 중국 내 정치 일정이 우선 거론된다. 7~8월 중국 공산당 중앙정치국 회의와 제20기 중앙위원회 제4차 전체회의(4중전회)가 열릴 가능성이 크다. 또 중장기 발전 계획인 15차 5개년 계획(2026~2030) 마련 등 중대 현안도 산적해 있다. 시 주석과 루이스 이나시우 룰라 다시우바 브라질 대통령은 지난해 11월과 지난 5월 각각 브라질리아와 베이징에서 정상회의를 했다. 중국 측은 이번에 추가 회담을 할 실익이 크지 않다고 판단한 것으로 전해진다.
블라디미르 푸틴 러시아 대통령은 2023년 요하네스버그 정상회의에 이어 이번에도 화상으로만 참여한다. 브라질이 국제형사재판소(ICC) 가입국이라 우크라이나 전쟁범죄 혐의로 기소된 푸틴 대통령이 직접 방문할 경우 체포 의무가 있기 때문이다.
브릭스를 주도해온 중국과 러시아 정상의 불참은 브라질과 인도에 발언권을 키울 기회가 될 수 있다는 전망도 나온다. 브라질·인도는 중국·러시아의 노골적인 반서방 노선에 거리 두기를 해온 것으로 알려졌다. 룰라 대통령은 탈달러 경제권 구상에 관심을 보이고, 중국은 위안화를 달러 대안으로 밀고 있지만, 인도는 브릭스 공동통화 구상에 반대한다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 탈달러 구상 참여국에 관세를 부과하겠다고 경고한 바 있다.
지난 4월 브릭스 외교장관들이 브라질·인도·남아공의 유엔 안전보장이사회 상임이사국 진출을 핵심으로 하는 유엔 개혁안을 추진했지만, 이집트와 에티오피아의 반대로 무산됐다. 다만 외교가에서는 사실상 중국이 반대한 결과라는 분석이다.
브라질의 전 중국 대사이자 브라질 국제관계센터의 수석 고문인 마르코스 카라무루는 “브라질 외교 당국은 이번에 보건, 기후, 빈곤 등 누구도 반대할 수 없는 문제에 집중하고 있다”며 “이 점이 중국과 러시아의 공백을 메우는 데 도움이 될 것”이라고 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)에 말했다.
시 주석의 불참이 중국이 브릭스를 홀대하는 신호는 아니라는 분석도 있다. 브라이언 웡 홍콩대 교수는 CNN에 “리 총리는 중국과 브릭스 주요 석유 수출국 간 에너지 협력을 강화하고, 역내 무역에서 위안화와 위안화 기반 디지털 화폐 사용 확대를 추진할 것”이라고 말했다.
2010년 중국·러시아·인도·브라질·남아프리카공화국으로 출발한 브릭스는 지난해 이란·이집트·에티오피아·아랍에미리트가 공식 가입했고 올해 초 인도네시아가 합류했다.

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